选择商铺 地段人气是关键

选择商铺 地段人气是关键
 

  

    总的来说,购买商铺的人无非就是两类人:投资者和买来自用。商铺向来有“一铺养三代”的说法,如果入手一个好的商铺,之后丰厚的升值额度能给投资者带来巨大的利润空间。但商铺具有其独特性,商铺经常出现低售价但之后租金高,或者高售价但后续租金并不理想的情况,在贵阳也不乏这样的案例。由于商铺的价值一定程度上来说是由租金决定的,这就更考察投资者的眼力。

  地段很重要

  不管是投资还是自用,商铺在选择上始终有一些共性,比如地段就是决定商铺价值的决定性因素之一。对于这点,09年从福建来到贵阳的林先生深有体会,当时他跟随公司的一个项目来到贵阳,那时候金阳的某个大盘刚开盘,恰逢有商铺出售,他就和一同过来的一个同事买了几间商铺,林先生选择了靠近路口的三间商铺,而那个同事则在路中段的位置买了四间,相比起来,同事的四间铺子的价格不比林先生三间的贵多少,“其实我们的几家铺子的距离相距不远,不过从远处一眼就可以看到的我的铺子,他的则要往里面走才行。”林先生说。

  而如今,由于该楼盘发展很快,周围的配套区域也开发迅速,林先生和同事的铺子已经升值数倍,售价已不能同日而语。不过林先生似乎更加欣慰一些,由于林先生的商铺位置更好,租金也更高,每月他的三家铺子光收的租金就有两万多元,相比起同事的四间,林先生的租金总额也不逊色。“选商铺选地段好的肯定没错,贵一点也无所谓。”林先生说,在选择地段时,要综合考虑所属地块的交通、人流量等情况,另外商铺位于的街道也不宜过宽,这样聚集不了人气,一般来说那种道路不是很宽,附近住宅密集地段的商铺最适合投资。

  人流量不可忽视

  除了地段之外,人流量也是决定商铺价值的另一个重要方面,对经营小型商铺的创业者来说,客流量直接影响到收入的多少。记者走访石标路沿线的商铺发现,该路段靠近林城东路方向的沿街商铺已经是“一个萝卜一个坑”,沿线走一遭均未发现有商铺招租的广告或信息,而在道路另一端靠近金朱东路方向的商铺,虽然处于同一条道路上,开业的店铺不多,生意也是门可罗雀。

  据附近做五金材料生意的一店主告诉记者,该路段靠近林城东路方向二三十平的商铺,去年他一个朋友出价十四万仍没有买到,而现在那里也没有闲着的铺子出租和出售了。而靠近金朱东路每月租金大概在二千多元,仍有不少铺子在空着。当得知记者想要租用这里的店铺做餐饮生意时,他极力劝说记者换个地方,“这边平时人流量都没有几个,生意能做给谁?”

  据该店主介绍,之所以该路段沿线商铺的情况迥然不同,路段的人流量是决定性因素。这里的主要人流就是附近的金华园小区,靠近林城东路路口方向的是小区的A区,A区的入住情况比较好,人流量也大,而且A区靠近市行政中心,同时可以方便不少办完事的人,而路的另一端靠近的是小区的C区,相比起A区,C区的入住情况并不乐观,没有人流量,商铺的生意就好不起来。该店主表示,除了人流量之外,商铺区域内居住人员的结构也影响着商铺的价值,比如高档商品房区域的人群购买力就要大于普通工薪阶层。

  楼层商圈也很关键

  而对于不止一层的商铺,除了考虑地段和人流量之外,楼层也是影响商铺价值的一个重要方面。一般情况下,低楼层的商铺的价值要高于高楼层的价值,从租金上也可以看出,一楼商铺的租金要比其他楼层高,而不同楼层的商铺不论是售价还是租价相比起来都会有所不同,不过楼层价值不同从本质上讲也是地段和人流量关系的延伸。

  对于投资者和自用者来说,不仅要考虑商铺本身的情况,对于商铺的周边情况也要格外重视,比如商铺处于一个成熟的商圈之内,就肯定要优于其他位置的商铺。另外一些商业巨头的进驻将直接影响所在商圈的成熟速度,选择靠近大型商场和餐饮、休闲、购物等多种业态集中的地方买铺,更容易带动商业气氛。也正是如此贵阳不少有些规模的商铺都会引进一些品牌大商家进入,以此拉动商铺销售。对于投资者来说,可以多关注政府的规划,“跟着规划走”有助于寻找有潜力的商铺,另外,投资者可以多关注下周边商铺的租金水平,一般来说周边商铺租金的水平是一个重要的参考因素。

  专家建议:开发商宣传不可靠 选择商铺需多张心眼

  年回报率仅供参考

  很多开发商在进行商铺推介的时候,为了吸引购买人群,都会向投资者宣传回报率,比如“年回报率9%”、“12年收回全部投资”之类,而很多购买者正是看了开发商的这些宣传口号后便毫不犹豫地投入到买店铺的大军之中去,然而到时候宣传的内容无法实现时,购房者也无计可施,因为开发商对于投资回报的宣讲并不构成合同的一部分。实际上,商铺的投资回报之类都是由市场决定,开发商所宣传的回报率可供参考但价值并不大,购房者购买店铺时一定不要被开发商所宣传的回报率冲昏了头脑。

  区域定位只是一厢情愿

  为了突出所售店铺的优势,一些开发商还往往喜欢将店铺所在区域定位宣传为未来某某商城等,但商铺的开发毕竟不同于住宅,住宅只要修好后人住进去就可以,而商铺开发后还要招商,招商的情况决定着之后它的定位,开发商之前的预想定位只是一种一厢情愿的行为,比如某商城起初定位为“服装城”,但招商的结果却是越来越多的餐饮商家的入驻,那么该商城最终也只能朝“饮食城”方向发展,如果招商结果并不理想,形成不了产业集群,商铺的收益更难保证,这些问题都需要购房者在购买商铺时权衡。

  售后包租无法律保障

  据业内人士介绍,不少开发商在购房者购房商铺时还会向购房者进行售后包租承诺,宣称保证每年收益多少。但是根据有关法规,开发商对未竣工的商铺包租行为是违规的。也就是说如果到时候开发商无法兑现承诺,购房者得不到法律的保护。

  贵州商专房地产研究专家朱老师认为,购房者在选择商铺时,商铺本身的地段、人流、配套等条件固然重要,但在房屋用途、公摊面积等细节上,购房者同样不能含糊。比如在签订合同前,购房者应该弄清楚所购房屋的用途是住宅还是商用,最好亲自去房地产管理部门查询,另外相比起住宅,商铺的公摊面积更大,建议购房人不仅根据总价和建筑面积算单价,同时也根据总价和实用面积算单价,最好能在合同内约定套内建筑面积出现误差的处理方式。