商铺定价考虑的因素有哪些?

1)本区域现阶段租金水平;

 

 

    一般进行倒推:按十二年回收成本计算。但现在房价涨速过快,十二年一般达不到了,按20年收回成本已经相当不错了。

    目前,**片区的租金,一楼在20-80元/平方米,二楼10-30元/平方米。按照12年收回成本的一般投资期望值,该区域的商铺售价应在:一楼:2880-11520元/平方米;二楼:1440-4320元/平方米。这是理论上的数值。这样算来,与实际的期望值相差较大。考虑到租金上涨因素、商铺售价不低于住宅价格、片区未来发展潜力,将上述销售价格进行修正:6665-15000元/平方米;二楼:6600元/平方米左右。

 

    2)城市和片区未来的发展潜力、是否有竞争对手;

本商铺的发展潜力较大,无竞争对手,具有垄断性。

 

    3)周边商铺的销售价格(新房和二手房);

    目前,**片区无新商铺销售。四年前**楼盘销售的商铺一楼为6000元/平方米,二楼3500元/平方米,现已无任何参考意义。

****有二手商铺出售,但一楼价格均在12000元/平方米左右。

 

    4)城市的投资渠道;**是一个三线城市,投资渠道比较狭窄,不象北京、上海等大城市,可以投资期货、邮币卡、古玩字画,渠道多样性,本地的一般人就只能投资楼市和股市或企业实体。投资渠道少,可导致本城市商铺价格偏高。

 

5)城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素。

    中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论段:城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即:竞争力=生产力×流通力。在生产相对稳定的条件下,流通力成为决定因素。流通力小于1,不仅本地生产能力无法实现,而且内外交流堵塞,这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于1,不仅可以弥补本地生产能力的不足,而且通过促进内外交流、优势互补、组合配置,可极大提高城市的辐射力和影响力。**是一个流通力较强的城市,古有****之称。商铺可较一般三线城市高一些。

 

    6)商铺的结构。

    由于商铺的结构直接影响经营,尤其是住宅低商,由于有剪力墙的影响,有些商铺经营因此受到决定性的影响。

 

    7)成本、利润、税收。

    这三个因素是最基本参考的。对于一个三线城市而言,参考意义不大。因为商铺的价格远远高于住宅。

 

参考:

影响商铺定价的12个因素

 

一、         片区商业成熟度(大的市场环境);

二、         目前片区商铺的租金水平;

三、         临街铺位的供需状况(包括空置、转让与出租情况);

四、         现在片区商业的销售价格;

五、         商铺的硬件(包括商铺的面宽、进深是否合理等);

六、         商铺的位置(大环境中的位置、小环境中的位置);

七、         商铺的外观档次;

八、         片区的交通状况;

九、         可比楼盘的价格参照;

十、         分铺位价格差比率;

十一、              未来的发展空间;

十二、              片区固定居民数和流动人流量;